Obě varianty mohou dlouhodobě pomoci vytvořit majetek a budoucí rentu, ale každá funguje jinak. Rozhodnutí přitom nestojí jen na očekávaném výnosu, ale také na nákladech, riziku, likviditě a času, který je potřeba investici věnovat. V případové studii proto porovnáme obě možnosti při stejném počátečním kapitálu a stejném zatížení rodinného rozpočtu.
Zadání případové studie
Zdeňkovi je 40 let. S manželkou mají čistý rodinný příjem kolem 150 000 Kč měsíčně, bydlí v Olomouci ve vlastním domě a zbývá jim splatit už jen malá část hypotéky. Vedle dostatečné provozní rezervy mají k dispozici 1 000 000 Kč volného kapitálu. Dalších 90 000 Kč mají na spořícím účtu pro případ použití na další náklady spojené s koupí bytu. Cílem je během 25 let vytvořit majetek na budoucí rentu pro oba manžele od 65 let jako přilepšení na důchod.
Porovnáváme dvě varianty
- Investiční byt: konkrétní byt 2+1 na Wolkerově ulici v Olomouci za 4,5 mil. Kč. Zdeněk vloží 1 mil. Kč a 3,5 mil. Kč financuje hypotékou s aktuální sazbou 4,8 % na 25 let. Náklady spojené s koupí bytu činí 90 000 Kč a zahrnují právní služby, odhad nemovitosti, katastr a další poplatky. Splátka této hypotéky činí 19 849 Kč, inkasovaný nájem v prvním roce po odečtení energií činí 14 000 Kč měsíčně, po odečtení fondu oprav zbývá 11 200 Kč, takže byt musí na začátku dotovat částkou 8 649 Kč měsíčně.
- Investiční portfolio: zde počítáme stejný počáteční vklad 1 000 000 Kč a k němu i náklady na pořízení bytu ve výši 90 000Kč. Tím zajistíme celkově stejný vstupní kapitál na 25 let a pravidelnou investici v prvním roce 8 649 Kč měsíčně, aby bylo zatížení rodinného rozpočtu porovnatelné. V dalších letech Zdeněk do portfolia vkládá částky odpovídající aktuálnímu zápornému cashflow investičního bytu. S růstem nájemného se proto pravidelné vklady do portfolia postupně snižují.
Porovnáme dynamické akciové a smíšené portfolio.
Cílem studie je zjistit, která varianta vytvoří v 65 letech vyšší majetek a lepší základ pro budoucí rentu při stejném celkovém počátečním výdaji a srovnatelných průběžných peněžních tocích.
Byt v Olomouci na investici
U investičního bytu Zdeněk využívá finanční páku. Z vlastních prostředků vloží 1 000 000 Kč a díky hypotéce získá nemovitost v hodnotě 4,5 milionu Kč. Navíc zaplatí 90 000Kč jako další náklady na pořízení bytu. Nevydělává jen na růstu svého vloženého kapitálu, ale na případném růstu hodnoty celého bytu. Současně však musí počítat s tím, že nájemné nepokryje všechny výdaje spojené s financováním. Pro potřeby modelu počítáme zjednodušeně po celou dobu s průměrnou úrokovou sazbou 4,8 % ročně.
Po odečtení příspěvků do fondu oprav vychází čistý nájem v prvním roce na 11 200 Kč měsíčně. Oproti splátce hypotéky ve výši 19 849 Kč tak vzniká na začátku záporné cashflow 8 649 Kč měsíčně, které musí Zdeněk s manželkou pravidelně doplácet ze svého rozpočtu. Tento rozdíl se bude s růstem nájemného postupně snižovat.
Nejde však pouze o náklad. Část každé splátky snižuje zůstatek hypotéky, a postupně tak zvyšuje Zdeňkův vlastní podíl na nemovitosti. Po 25 letech bude byt bez úvěru a nájemné se může stát základem budoucí renty. Po splacení hypotéky zůstává Zdeňkovi příjem z nájmu, který je však i nadále snížen o údržbu, případnou neobsazenost a zdanění.
Investiční portfolio
Ve druhé variantě Zdeněk investuje stejný počáteční kapitál 1 090 000 Kč do diverzifikovaného portfolia. Na rozdíl od bytu zde nevyužívá hypotéku ani finanční páku, neplatí další náklady pořízení bytu, ale investuje pouze vlastní prostředky a portfolio dále navyšuje pravidelnými vklady 8 649 Kč měsíčně pro první rok. Zdeněk poté vkládá do portfolia tolik, kolik by jinak musel každý měsíc doplácet na investiční byt, takže s vyšším nájemným investuje postupně méně. Liší se tedy pouze způsob, jakým se peníze zhodnocují a jaká rizika investor podstupuje.
Výsledek přitom výrazně závisí na zvolené investiční strategii:
- Dynamické akciové portfolio investuje do širokého okruhu firem z celého světa a různých odvětví. Za posledních 30 let dosahovalo portfolio podle historických dat průměrného výnosu přibližně 10 % ročně, a to již po odečtení všech poplatků. Toto číslo používáme i v kalkulačce. Vyšší očekávaný výnos je však vykoupen výraznějším kolísáním, proto je tato varianta vhodná především pro investora, který dokáže přijmout velké dočasné propady a dodržet dlouhodobý plán.
- Smíšené portfolio kombinuje akcie, dluhopisy a nemovitostní složku. Za posledních 30 let dosahovalo portfolio podle historických dat průměrného výnosu přibližně 5,5 % ročně, a to již po odečtení všech poplatků. Toto číslo používáme i v kalkulačce. Díky nižšímu podílu akcií a zastoupení dluhopisů a nemovitostí obvykle kolísá méně než čistě akciové portfolio. Je proto vhodnější pro opatrnějšího investora.
Všechny výsledné částky jsou v této studii uvedeny nominálně, tedy bez očištění o inflaci. U portfolií již zahrnují použité poplatky.
Jak se budou obě investice vyvíjet v čase?
V obou variantách pracujeme se stejným celkovým počátečním výdajem a následně se stejnými průběžnými peněžními toky. Částka vkládaná do portfolia vždy odpovídá tomu, kolik by Zdeněk ve stejném období doplácel na investiční byt. Rozdíl je v tom, jak se jeho majetek vytváří. U bytu postupným splácením hypotéky a růstem hodnoty nemovitosti, u portfolia zhodnocováním vložených prostředků.
Která investice tedy vytvoří Zdeňkovi a jeho manželce v 65 letech vyšší majetek?
Volba investiční strategie má na konečný výsledek zásadní vliv. Proto nejprve porovnáme investiční byt s dynamickým akciovým portfoliem a následně se smíšeným portfoliem.
Jak jsme spočítali výsledky?
Použitá kalkulačka pracuje s Monte Carlo simulací, která vytváří 20 000 různých možných scénářů budoucího vývoje. V každém z nich se ceny nemovitostí i hodnota diverzifikovaného investičního portfolia vyvíjejí trochu jinak, podobně jako ve skutečnosti. Výpočet proto nepočítá s tím, že by investice rostly každý rok stejným tempem, ale zahrnuje také období růstu, stagnace i poklesů.
Kalkulačka počítá s volatilitou nemovitosti 10 % a volatilitou investičního portfolia 14 %. Jednoduše řečeno to znamená, že jejich hodnota může v jednotlivých obdobích výrazně kolísat a konečný výsledek proto není předem jistý. Simulace ukazuje, jak široké rozpětí výsledků může při stejných vstupních podmínkách reálně nastat.
Výsledky proto nezobrazujeme jako jedno „přesné“ číslo, ale jako rozsah mezi 25. a 75. percentilem. To znamená, že prostředních 50 % všech simulovaných výsledků se nachází právě v tomto pásmu. Vedle toho uvádíme také medián, tedy prostřední hodnotu všech 20 000 scénářů – polovina simulací dopadla lépe a polovina hůře.
Cílem simulace není předpovědět přesnou hodnotu majetku za 25 let, ale ukázat, jaké výsledky jsou při zadaných předpokladech pravděpodobné a jak velká nejistota je s jednotlivými variantami spojená.
Odkaz na použitou kalkulačku najdete na konci článku.
Jak vychází samotný investiční byt?
Po 25 letech je hypotéka splacená a prostřední výsledek hodnoty bytu po odečtení předpokládaných nákladů na prodej vychází v obou simulacích přibližně na 7,88 mil. Kč nominálně. Mírný rozdíl mezi výsledky vzniká tím, že každé porovnání pracuje se samostatnou sadou 20 000 scénářů. Výsledek zahrnuje předpokládaný růst hodnoty nemovitosti a náklady spojené s jejím případným prodejem. Po splacení hypotéky začne byt vytvářet kladné cashflow z nájemného, které bude i nadále snížené o údržbu, případnou neobsazenost a zdanění.
Investiční byt vs. dynamické portfolio
Obrázek ukazuje, že po 25 letech vychází medián (prostřední výsledek) hodnoty investičního bytu na 7 867 383 Kč a medián portfolia na 15 311 730 Kč. Dynamické portfolio je tedy v prostředním scénáři vyšší o 7 444 346 Kč a v 80 % simulací dopadlo lépe než byt. Uvedené rozpětí ukazuje, mezi jakými hodnotami se pohybovala prostřední polovina výsledků.
Graf ukazuje roční příjmy a výdaje investičního bytu. Zelené sloupce představují příjem z nájmu, červené splátky hypotéky a další náklady. V prvním roce je navíc zahrnut počáteční vklad, tedy vlastí zdroje na koupi bytu. Po celých 25 let je cashflow záporné a Zdeněk byt průběžně dotuje, přičemž na konci období je hypotéka splacena.
Všimněte si také hodnoty 6,1 % vpravo nahoře. Jde o IRR, tedy průměrnou roční výnosnost celé investice po započtení vlastního vkladu, splátek hypotéky, nájemného i konečné hodnoty bytu. Ve středních 50 % simulací se tato výnosnost pohybovala mezi 5,4 % a 6,8 % ročně.
Graf porovnává, jak se během 25 let vyvíjí hodnota investičního bytu a dynamického portfolia. Žlutá křivka znázorňuje tržní hodnotu bytu mínus zůstatek hypotéky a náklady na prodej bytu. Modrá křivka pak ukazuje hodnotu investičního portolia po zohlednění poplatků.
Řešíte podobné rozhodnutí u vlastního majetku? Podíváme se na vaše konkrétní čísla a porovnáme varianty podle vašich cílů, rizika i budoucí renty.
Investiční byt vs. smíšené portfolio
Parametry investičního bytu zůstávají stejné jako v předchozí variantě, mění se pouze zvolená investiční strategie portfolia. Graf peněžních toků bytu a jeho IRR proto znovu neopakujeme.
Obrázek ukazuje, že po 25 letech vychází medián (prostřední výsledek) hodnoty investičního bytu na 7 886 686 Kč a medián portfolia na 6 110 250 Kč. Smíšené portfolio je tedy v prostředním scénáři poraženo investičním bytem, který vyrostl více o 1 776 436 Kč a v 63 % simulací dopadl lépe než smíšené portfolio. Uvedené rozpětí ukazuje, mezi jakými hodnotami se pohybovala prostřední polovina výsledků.
Mírný rozdíl ve výsledné hodnotě stejného bytu vzniká tím, že každé porovnání pracuje se samostatnou sadou 20 000 náhodných scénářů.
Jak by se z jednotlivých variant čerpala renta?
Všechny částky v grafu jsou v nominálních cenách, tedy bez očištění o inflaci
Po 25 letech už není důležité jen to, kolik majetku jednotlivé varianty vytvořily, ale jakou rentu z něj lze dlouhodobě čerpat. U investičního bytu by po splacení hypotéky plynul příjem z nájmu. Při růstu nájemného o 2,5 % ročně by jeho nominální výše v našem modelu po 25 letech dosáhla přibližně 25 300 Kč měsíčně, před odečtením ostatních nákladů. Výhodou je pravidelný příjem, nevýhodou nižší flexibilita a skutečnost, že větší část majetku nelze jednoduše vybrat bez prodeje celé nemovitosti.
U investičního portfolia lze výši renty nastavit pružněji. Z dynamického portfolia ve výši přibližně 15,31 mil. Kč by 4 % roční čerpání odpovídalo asi 51 tisícům Kč měsíčně. U smíšeného portfolia kolem 6,11 mil. Kč by 4 % znamenaly přibližně 20 tisíc Kč měsíčně. Vyšší tempo čerpání ale zároveň zvyšuje riziko, že se portfolio bude postupně zmenšovat.
Uvedené částky renty jsou nominální, protože vycházejí z nominální hodnoty portfolia po 25 letech. Nejsou tedy přepočtené na dnešní kupní sílu. Jako základ používáme 4% čerpání, které představuje rozumný kompromis mezi výší měsíční renty a dlouhodobou udržitelností portfolia. Zároveň se čerpaná částka každý rok navýší o inflaci. Při předpokladech našeho modelu může takto nastavená renta fungovat 35 let a déle, zatímco při vyšším čerpání se kapitál vyčerpává výrazně rychleji.
Výhody a nevýhody je potřeba posoudit u každého investora individuálně
Investice do bytu v Olomouci
PLUSY (+)
1. Hmatatelná jistota: Pro Zdeňka je to reálný majetek z cihel. Na byt si může sáhnout, klíče má v kapse a ví, co vlastní. U běžného bytu je navíc úplná ztráta hodnoty nepravděpodobná.
2. Využití finanční páky (Hypotéka): S pouhým 1 milionem Kč vlastních zdrojů Zdeněk má majetek v hodnotě 4,5 milionu Kč. Banka mu půjčí zbytek a růst ceny celého bytu pak zásadně zrychluje zhodnocení jeho vlastního vloženého milionu.
3. Pravidelná ochrana před inflací: Nájemné lze podle smlouvy a situace na trhu průběžně upravovat. (pomocí inflační doložky ve smlouvě). Spolu s nájmem většinou dlouhodobě roste i samotná tržní cena nemovitosti.
4. Stabilita a nízká pocitová volatilita: Ceny nemovitostí neskáčou každý den nahoru a dolů na displeji mobilu. Zdeněk tak může klidně spát, protože nevidí okamžité tržní výkyvy. I přesto, že výkyvy na nemovitosti jsou klidně nad 10 %
5. Byt může sloužit do budoucna dětem, nebo dávat další manévrovací prostor ve finančním plánování.
6. Příjem z prodeje je po splnění desetiletého časového testu osvobozen od daně.
MINUSY (−)
1. Záporné cashflow v době celé hypotéky: Byt v první fázi peníze nedává, ale bere. Zdeněk musí každý měsíc doplácet bance 8 649 Kč ze své kapsy, protože čistý nájem nepokryje celou splátku hypotéky.
2. Starosti a časová náročnost: Byt s sebou nese nutnost řešit neplatiče, prasklé stoupačky, rekonstrukce, schůze SVJ nebo hledání nových nájemníků. Není to pasivní investice, je to druhá menší práce.
3. Slabá likvidita: Pokud Zdeněk bude potřebovat urgentně hotovost (např. 300 000 Kč), nemůže z bytu prodat koupelnu nebo jedno okno. Prodej bytu trvá měsíce a stojí peníze na provizích.
4. Riziko koncentrace: Celých 4,5 milionu Kč visí na jedné adrese, v jednom městě, v jednom domě. Pokud se zhorší čtvrť nebo ukončí fungování 2 velké fabriky, investice může jít dolů.
5. Regulační a legislativní rizika: Stát může kdykoliv změnit pravidla hry: zvýšit daň z nemovitosti, zpřísnit podmínky pro pronájem nebo zavést regulaci nájemného.
Investice do dynamického akciového portfolia
PLUSY (+)
1. Skutečná pasivní investice: Zdeněk nastaví trvalý příkaz a o nic víc se nestará. Žádní nájemníci, žádné opravy, žádné papírování. Fond automaticky nakupuje akcie největších firem světa za něj. Pokud využívá poradce, ten zařídí vše za něj.
2. Extrémní diverzifikace: Přes fond Zdeněk nevlastní jeden byt, ale stává se spolumajitelem tisíců největších firem světa (Apple, Microsoft, Visa, Nvidia atd.). Když jedna firma zkrachuje, investor to prakticky nepocítí.
3. Okamžitá likvidita: Pokud Zdeněk potřebuje peníze, může portfolio kdykoliv, klidně i částečně, prodat. Peníze má na bankovním účtu obvykle do několika dnů.
4. Daňové osvobození (Časový test): Pokud Zdeněk drží investici ve fondu déle než 3 roky, veškerý zisk je při prodeji kompletně osvobozen od daně z příjmu fyzických osob. U pronájmu bytu daň z příjmu platí každý rok.
5. Efektivní složené úročení: Veškeré dividendy, které firmy vyprodukují, fond automaticky reinvestuje zpět. Peníze tak vydělávají další peníze (efekt sněhové koule), aniž by Zdeněk musel cokoliv doplatit.
MINUSY (−)
1. Vysoká volatilita: Trhy zažívají propady. Pro konzervativního Zdeňka bude psychologicky náročné vidět v televizi zprávy o krizi a na účtu svítit přechodný pokles portfolia o stovky tisíc korun.
2. Chybějící finanční páka na začátku: Do akcií nemůže Zdeněk snadno vložit 1 milion a nechat si od banky půjčit další 3,5 milionu na investici jako u bytu. Investuje primárně to, co má skutečně naspořeno.
3. Abstraktní charakter investice: Člověk nemá v ruce nic fyzického. Pro lidi starší generace nebo konzervativnější povahy může být těžké věřit „číslům v počítači“ oproti reálné cihle.
4. Riziko lidské psychiky (Emoční selhání): Největším nepřítelem této investice je sám investor. Když trhy klesnou, lidé mají pod vlivem paniky tendenci investice v nejhorší možnou chvíli vybrat a realizovat tak ztrátu.
5. Chybějící „přirozený“ tlak na disciplínu: Hypotéka je neúprosná pokud Zdeněk nezaplatí splátku, banka mu byt vezme. Tento tvrdý vnější tlak nutí lidi doplácet 8 649 Kč měsíčně za každou cenu. U akciového fondu je posílání dobrovolné. Když přijde těžší měsíc, drahá dovolená nebo oprava auta, Zdeněk může trvalý příkaz snadno vypnout a tím svůj dlouhodobý cíl na rentu nevědomky sabotovat.
Co z případové studie vyplývá?
V tomto konkrétním případě dosáhlo dynamické akciové portfolio vyšší hodnoty než investiční byt. Smíšené portfolio naopak za bytem zaostalo. Výsledek tedy neurčuje jen volba mezi nemovitostí a portfoliem, ale především zvolená investiční strategie, míra rizika a schopnost investora držet se dlouhodobého plánu.
Investiční byt může dávat smysl člověku, který chce využít finanční páku, nevadí mu nižší likvidita a je ochoten řešit správu nemovitosti. Portfolio nabízí větší flexibilitu, širší diverzifikaci a méně provozních starostí, zároveň ale vyžaduje zvládnout kolísání trhů a nepanikařit při poklesech.
Neexistuje proto jedna správná odpověď pro každého. Rozhodující je, která varianta lépe odpovídá vašemu cíli, vztahu k riziku, ochotě vynakládat na danou investici čas a případně jak chcete čerpat budoucí rentu.
Pokud řešíte, jak nejlépe využít volný kapitál a připravit si budoucí rentu, nemusíte rozhodovat podle obecných pravidel. Pojďme to spočítat na vašich konkrétních datech.
Výsledky naší studie vycházejí ze zadaných předpokladů a nejsou předpovědí ani zárukou budoucího vývoje.
Zdroje:
1) vlastní tvorba
